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房企“千億俱樂部”擴容:有望再擴10家左右

 

  與往年相比,2019年年中來臨之際,房企的“搶收”意圖顯得更為明確。從各大機構出爐的銷售榜單來看,各個梯隊房企開足銷售馬力,行業百強門檻再被提高。從業績來看,各梯隊門檻雖持續提升,但增速較去年同期出現明顯下降。其中,穩居前三的依然是碧桂園、萬科和恒大,但降速趨勢已顯。此外,TOP 20門檻增速下降得最為明顯。值得注意的是,上半年合約銷售超過1000億元的房企有12家,較去年同期增加3家。200億-500億元的房企數量在各階梯中最多,為37家。按照往年的情況,上半年合約銷售超過400億元的房企是年內沖擊千億的有力競爭者,這也意味著今年千億房企有望比去年增加10家左右。

 

  頭部房企求穩不惜降速

  2019年上半年,在“房住不炒、因城施策”的調控政策指導下,地產行業整體增速較2018年呈現出顯著放緩趨勢。

  來自克而瑞研究中心發布的數據顯示,1-6月,TOP 100房企累計權益銷售規模近3.9萬億元,同比僅微增4%,與4、5兩月的累計業績同比增速基本持平。

  整體來看,5月受部分城市政策調控收緊影響,市場下滑較為明顯,令一季度以來的“小陽春”行情出現明顯降溫。但臨近半年度業績目標沖刺,6月房企積極加大了營銷推廣力度,單月操盤業績環比提升超23%。

  中原地產首席分析師張大偉分析,上半年樓市出現下調的原因包括:持續收緊的調控政策密集發布以及房價出現了部分區域的上行,高性價比房源減少影響了購房者的入市積極性。

  2019年上半年,TOP 20房企權益金額門檻為489.4億元,較去年同期略有降低。但其他梯隊房企門檻則有所提升。TOP 50房企權益金額門檻217.8億元,門檻增幅最高達6%。TOP 30房企和TOP 100房企的權益金額門檻分別為350.3億元和85.5億元,門檻增幅分別為2.8%和5%。

  另一家數據機構億翰智庫發布的數據分析與上述機構類似。上半年,行業各梯隊門檻雖持續提升,但增速較去年同期出現明顯下降。從各梯隊看, TOP 20門檻增速下降得最為明顯。總體來看,百強企業門檻仍在提升,但隨著2019年市場熱度的減弱,各梯隊門檻增速已經開始放緩。

  一位業內人士分析,隨著下半年銷售的承壓,2019年全年門檻提升速度仍會下行。

  克而瑞發布的榜單顯示,碧桂園、萬科、恒大仍穩居行業三甲。其中,碧桂園上半年完成銷售額3920億元,排在榜首,萬科以3340億元位居次席,恒大則以2945.4億元位列第三。從數據變化來看,經過一年的調控以及企業對自身銷售節奏的調整,碧桂園和恒大的步伐明顯放緩。較去年同期減少上百億元。萬科在2019年上半年的銷售同比增長率為9.94%,保持了難得的正向增長,但仍低于百強房企的平均水平。

  業內人士分析,當前標桿房企不再追求高杠桿經營、高增長模式,而是聚焦主業,向穩健優質的增長模式邁進。例如萬科此前提出“收斂聚焦·鞏固提升基本盤”后,開始修枝剪葉,各個業務線條都明確了各自的基本盤。這一策略令企業在當前市場低谷期可以保持業績的穩定。事實上,越來越多的房企開始效仿萬科,采取收縮觸角的方式,對不盈利的多元化業務更加謹慎,甚至不惜剝離效益一般的業務,轉而強化地產主業。

  億翰智庫首席分析師張化東分析,行業變化首先要從政策調控角度分析,管理層希望房地產在一個區間內震動,而不是持續性上漲,政策的復雜性越來越高。現在一些房地產發展并不好的城市,也在出臺一些限制類政策,表明政策希望將房地產固定在平穩位置。

 

  千億房企有望再擴10家左右

  2019年上半年,TOP 100各梯隊房企之間規模分化持續,行業競爭加劇。其中,TOP 3房企權益金額集中度達10.5%,同比提升0.8個百分點,龍頭房企繼續保持穩健高質量發展。TOP 4-10、TOP 11-20、TOP 21-30各梯隊房企權益金額集中度較去年也均有一定幅度提升,市場份額穩中有升,規模房企競爭優勢進一步深化。而隨著多數城市成交回落,銷售難度加大,50強之后的房企競爭優勢已不再明顯,權益金額集中度出現一定回落。

  對于此前已提出2019年全年業績目標的房企而言,截至6月末,目標完成情況尚佳,36家房企中有32家的目標完成率在40%以上。寶龍、中海、中駿、越秀、正榮、金科、金茂、濱江、雅居樂等房企上半年業績完成情況較為樂觀,目標完成率超過50%。

  從整體來看,房企2019年目標制定相對謹慎,平均目標增長率僅在20%左右。同時,2019年整體的預期貨值去化率降至60%左右,完成業績目標更依賴于供貨量的增長。克而瑞研究中心預計,在行業增速放緩的背景下,部分房企全年業績目標的完成尚有一定壓力,下半年仍需加速推貨入市。

  值得注意的是,上半年合約銷售超過1000億元的房企有12家,較去年同期增加3家。200億-500億元的房企數量在各階梯中最多,為37家。按照往年的情況,上半年合約銷售超過400億元的房企是年內沖擊千億的有力競爭者,而上半年合約銷售逾400億元的有40家房企,這也意味著今年千億房企有望在2018年30家的基礎上擴容至35-40家,新晉千億房企銷售規模也有望進一步提升。

 

  行業頭部效應將日益明顯

  2019年下半年,房地產政策面整體仍將保持穩定。其中,房價仍是不能碰的紅線,熱點城市調控政策仍需從緊執行,且不排除加碼調控的可能。房企對政策放松不應有過于樂觀的預期。

  克而瑞研究中心預測,6月作為房企沖刺半年度業績的關鍵節點,之后由于前期積壓的市場需求大都釋放完畢,同時在調控常態化預期下,業績增速或仍將趨緩。預計下半年房企整體規模步入平穩增長,增速預計放緩至20%左右。房企完成全年銷售目標仍有一定壓力,預計下半年企業需要著重發力,加速推貨入市或通過降低預售價格以達成全年業績目標。

  從城市角度看,下半年市場持續波動,頻率加快,但波幅收窄。市場走勢不會一路攀升,也不會全面下滑。城市之間分化將加劇,不同能級城市持續分化,一二線回升勢頭有望保持;而弱二線和三四線城市仍將面臨較大調整壓力。

  張化東分析,上半年大部分企業銷售目標都已經完成過半。全年銷售增速有一定保障。之后出現放松式政策比較難說,總體預測還是謹慎為主。預計全年增速會出現一些收斂,但是不會太低。預計投資方面數據會比去年低一點。全年銷售可能有3個點以上的增長,主要來源于均價的上漲,面積會出現負增長。

  一位行業人士認為2019年將是房地產市場銷售的“小年”。下半年,百強房企規模增長也將繼續保持平穩,出現快速增長的概率不大。

  另有專家指出,長期來看,各地政府結合市場實際情況“因城施策”持續,房地產市場將長期處于平穩健康發展,房企將更加謹慎地進行戰略布局。龍頭房企將保持穩健高質量的發展態勢,頭部效應將日趨明顯。同時,2018年以來,大部分規模房企戰略從多元化更趨于向主業聚焦。未來,房地產企業之間規模化競爭將持續深化,行業集中度進一步提升,預計TOP 30房企集中度提升至48%左右,各梯隊市場份額趨于穩中有升。同時需要注意的是,以42家發布銷售目標的房企分析,目前有近六成的房企未能在年中實現銷售目標的一半。面對下半年的房地產環境,再加上融資渠道收緊、債務兌付高峰期如約而至,以及下半年市場仍有變數,房企完成銷售目標仍存壓力。

 

來源:北京商報

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